合肥滨湖世纪城物业】管理有限公司

物业管理的前期工作

物业管理的前期介入，是指开发商邀请拟从事所开发项目物业管理的有关人员，参与该物业的可行心研究、物业规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议，从物业管理和运作的角度为开发企业提出规划、设计、设备选用、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设心意见，并制定出物业管理方案，为以后的物业管理的顺利进行打下良好的基础。

一、物业规划

在物业的规划设计阶段，建筑设计人员从功能设计上考虑得多，对物业管理考虑得少，这样会给接管的物业管理企业的服务带来问题，因此，物业管理人员欲在物业管理前期介人中发挥应有的作用，要具备物业规划的基础知识。

物业规划主要是指居住区的规划。居住区是构成城市的有机组成部分，居住区的规划是满足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面要求的综合心建设规划。居住区规划一般由房地产开发商制定，它的任务是为居民经济合理的创造一个满足口常物质和文化生活需要的舒适方便、清洁、安宁和优美的环境。

物业管理的进驻阶段

接管验收不同于竣工验收。接管验收是房管部门、物业管理企业、建设单位自身以及个人对物业的接管验收。

物业管理企业的接管验收是指接管产权单位、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。它是物业管理过程中必不可少的一个重要环节。

物业管理服务的日常运作

房屋维护修缮管理

房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对其所经营管理的房产进行日常维护、修缮和技术管理。为了保证房屋正常地发挥其使用功能，延长其使用寿命，必须经常进行维修养护。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果，它对物业管理企业信誉有着直接的影响。

房屋维修管理的原则

1．“经济合理、安全实用”的原则

房屋维修管理要坚持“经济合理、安全实用”的原则。经济合理，就是要加强维修工程成本管理、维修姿金和维修定额管理，合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱多修房；要求制定合理的房屋维修计划和方案；安全实用，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。

2．“区别对待”原则

根据房屋建筑的年限，可把房屋大致分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护．保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。

3．“服务”原则

（以上回答发布于2013-08-26，当前相关购房政策请以实际为准）